Tout ce qu’il faut connaître sur la SCI familiale

Publié le , par La RDE
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La société civile immobilière ou la SCI est une société civile dont l’objet est un bien immobilier. La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine et on peut envisager sa création lorsqu’au moins deux propriétaires d’un bien immobilier souhaitent devenir associés. De manière générale, les associés d’une SCI familiale doivent être des membres d’une même famille.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Pour créer une société civile immobilière familiale, il faut au moins deux membres d’une même famille pour la gestion du bien. La SCI familiale fonctionne de la même manière que la SCI classique qui a une structure très flexible et propice à la constitution et à la transmission d’un patrimoine immobilier.

Toute personne qui effectue un apport au capital social d’une SCI familiale devient automatiquement associé et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire ou aussi en nature.

Le fonctionnement d’une SCI familiale

Dans la société civile immobilière familiale, les associés de la même famille doivent chacun effectuer des apports au capital de la SCI et reçoit en contrepartie des parts sociales qui confèrent un certain nombre de droits à son titulaire et surtout des obligations.

Les associés doivent nommer un ou plusieurs gérants qui a le rôle de s’occuper des affaires courantes de la société et il dispose du pouvoir d’engager la société mais ce sont les associés qui doivent prendre les décisions les plus importantes de la société et ils ont le pouvoir de limiter les rôles du gérant et mettre en place un système d’autorisation préalable avant la conclusion de certains actes.

Les droits de l’associé de la SCI familiale

Les associés de la SCI familiale disposent des droits fondamentaux

  • Ils ont le droit de participer aux décisions importantes de la société en désignant un gérant : chaque associé a le droit d’un nombre de voix égal à celui des parts qu’il possède. Ils se réunissent pour l’assemblée générale annuelle pour approuver le rapport de la gérance sur les comptes de la société. Pour toutes modifications des règles de fonctionnement de la SCI définies dans les statuts, le vote des associés est obligatoire.
  • Ils détiennent aussi le droit d’obtenir la communication d’un certain nombre de document de la société
  • Céder ses parts sociales aussi fait partit de leurs droits. Dans ce cas, une procédure obligatoire d’autorisation préalable de cession s’applique et peut être aménagée par les statuts.

Le rôle du gérant de la SCI

Le ou les gérants dirige la société et il accomplit dans la limite de ses pouvoirs statutaires tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI familiale. Il n’est pas facile de devenir gérant d’une SCI car il faut qu’il ait les capacités nécessaires pour devenir le gérant de la structure.

Que faire pour créer une SCI familiale ?

Des documents sont nécessaires pour pouvoir ouvrir votre société et c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut remettre les documents afin qu’il puisse officialiser la constitution de la SCI familiale c’est-à-dire son immatriculation et délivrera le K-bis qui correspond à la carte d’identité de la société.

Les types de documents à fournir pour la création de la société civile immobilière familiale :

  • Les statuts de la société: c’est le document juridique de la SCI qui explique les règles de fonctionnement de la société et ils doivent être signer par tous les associés fondateurs.
  • L’attestation de non-condamnation du gérant: l’attestation de non condamnation est une déclaration sur l’honneur qui indique que le gérant n’a pas l’interdiction de gérer.
  • Un justificatif de l’adresse du siège social : dans ce document, il faut le titre de propriété des locaux, le bail commercial, un contrat de domiciliation ou aussi l’attestation de domiciliation au nom du gérant. Ses documents prouvent que la société est autorisée à occuper les locaux.
  • Une attestation de parution d’une annonce légale: il permet d’informer les tiers de la création de la société. Une rubrique est réservée aux annonces légales dans le journaux nationaux, locaux, généralistes ou juridiques. Pour une publication d’annonce légale, le coût moyen s’élève entre 150 et 250 Euros et le tarif est en fonction de la longueur de l’annonce et du département du siège social.
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI : ce document est obligatoire car il désigne les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement plus de 25% de la société.

Les formalités pour la création d’une SCI

Comme pour la création de tout types de société, des règles doivent être respecter :

  • Il faut au moins deux personnes pour créer la société
  • Les conditions de nationalités ne sont pas exigées pour les associés
  • 99 ans est la durée maximale de la vie de la société
  • Dans la SCI familiale, les associés doivent faire partie d’une même famille
  • Aucun capital social minimum
  • Il est important de rédiger des statuts constitutifs écrits
  • Remplir certaines formalités à sa création

Pour sa constitution, les étapes de formalités à suivre sont les suivants :

  1. Les apports qui forment le capital doivent être déterminé
  2. Effectuer la rédaction des statuts constitutifs
  3. Faire une publication d’annonce légale de constitution
  4. Remplir une déclaration de constitution MO société civile
  5. Faire un dépôt de demande d’immatriculation

Comme pour toutes sociétés, il existe des inconvénients ainsi que des avantages mais pour la SCI familiale, l’une de ses avantages est qu’elle représente un outil de constitution et de transmission du patrimoine immobilier et elle permet d’anticiper la succession d’un patrimoine. La création de cette SCI permet d’éviter le régime de l’indivision lors du décès de l’un des parents. Dans cette société de famille, les règles peuvent être aménagées et les associés sont libres de prévoir le fonctionnement qu’ils souhaitent dans es statuts.

En revanche, la société civile immobilière familiale représente quelques inconvénients comme sur le plan administratif, elle peut générer des lourdeurs et la comptabilité est souvent obligatoire. L’un des problèmes de la SCI c’est que les associés exposent leur patrimoine personnel et les créanciers de la société défaillantes peuvent se retourner contre eux pour le recouvrement de leurs créances.