Achat d’un terrain agricole : le montant du frais de notaire

En France, l’achat d’un terrain agricole fait l’objet d’un encadrement juridique spécifique comme tous les autres transactions immobilières. Si le prix des terrains agricoles est relativement abordable, il faut prévoir les frais de notaire qui peuvent être plus ou moins onéreux en fonction de plusieurs facteurs.

Quel est le prix d’achat des terrains agricoles en France ?

En Europe, la France est le pays où les terrains agricoles sont proposés à des prix relativement bas :

• les terrains de type pré non-bâtis s’élèvent à environ 6080 euros par hectare,
• à 7690 euros par hectare s’ils se trouvent dans des zones de grandes cultures
• à 4630 euros par hectare pour les terres en zone d’élevage bovin.

Toutefois, il faut savoir que l’achat d’un terrain agricole n’implique pas uniquement son prix. Pour réaliser ce type de transaction, il est nécessaire de prévoir le montant de l’immobilier qui fait l’objet du contrat et les frais de notaire.

En réalité, le prix d’un terrain agricole varie selon plusieurs facteurs :

• La vente d’un terrain agricole entre particuliers sera moins chère qu’une vente immobilière impliquant un acheteur-entreprise.
• La situation géographique du terrain agricole influe aussi sur le montant : s’agit-il d’une terre en zone de grandes cultures (qui est plus chère) ou en zone d’élevage bovin ? etc. À titre d’exemple, un terrain situé dans la région de grands vins en Bourgogne pourrait vous coûter 1 million d’euros.

Quels sont les frais supplémentaires dans l’acquisition d’un terrain agricole ?

Outre le prix du terrain agricole, l’opération d’achat inclut également divers frais d’acquisition à savoir ceux du notaire, et même dans certains cas, la TVA.

L’intervention d’un notaire dans l’achat d’un terrain agricole

L’intervention d’un notaire est généralement obligatoire si l’opération projetée est une vente immobilière.

Cependant, nous vous conseillons qu’il soit toujours préférable de vous faire assister par un notaire dans réalisation des actes juridiques.

Spécialiste du Droit immobilier, les notaires vont vous conseiller (d’ailleurs, c’est leur obligation juridique) et vous communiquer toutes les informations relatives à l’acte.

Frais d’intervention du notaire

Les frais du notaire comprennent :

• La taxe de publicité foncière
• Les droits d’enregistrement et les droits de mutation
• Tous les autres taxes et droits dus à l’État français
• Les débours qui sont des frais payés d’avance par votre notaire et qu’il faudrait rembourser
• Les honoraires du notaire
• Les émoluments qui sont aussi une rémunération obligatoire du notaire.
• La contribution de sécurité immobilière qui est fixée à un taux de 0,10 % du montant du terrain agricole (la contribution de sécurité foncière permet l’enregistrement de la vente auprès du Service de la publicité foncière).

 Différences entre les honoraires du notaire et les émoluments

Les émoluments sont des frais qui concernent les actes dressés par le notaire à titre officiel. Ce sont leurs prix qui sont fixés proportionnellement au prix d’achat du terrain agricole.

En règle générale, le taux varie entre 6 % et 8 % sur le prix du bien immobilier, objet de l’achat.

Les honoraires, en revanche, correspondent au montant du service de conseils fournis par le notaire. Pour faire simple, il s’agit du frais lié à son intervention personnelle.

Depuis 2016, avec le Décret n° 2016-30, nous pouvons négocier sur les honoraires avec le notaire ; une remise de 10 % serait possible si le prix du bien immobilier atteint les 150 000 euros. 

Comment calculer les frais du notaire ?

 Le calcul des frais du notaire s’effectue en respectant un barème fixé par règlement. Le Décret du 26 février 2016 distingue 04 niveaux de prix du bien immobilier :

• Les frais du notaire correspondent à un taux de 3 945 % sur la valeur vénale du bien immobilier si celle-ci est comprise entre 0 et 6 500 euros
• Ils sont fixés à un taux de 1,627% si le prix du terrain agricole est entre 17 000 et 60 000 euros.
• Les terrains achetés à un montant compris entre 60 000 et 200 000 euros représentent pour le notaire un frais de 0,814 % sur la valeur du bien immobilier.
• Si le prix du terrain agricole s’élève à plus de 60 000 euros, dans ce cas, le calcul des frais du notaire se fait à chaque intervalle (les intervalles correspondent aux prix précédemment cités) et le montant intégral à payer au notaire équivaut à la somme totale de ces prix.

Quelle TVA pour l’achat d’un terrain agricole ?

Condition d’application de la TVA dans le cadre d’un achat de terrain agricole

 Si le vendeur du bien immobilier n’est pas un assujetti à la TVA, logiquement : la TVA ne sera pas applicable à l’opération. Par contre, le fait que le vendeur est assujetti à la TVA aura un effet sur le montant des droits de mutation et des frais du notaire payés par l’acheteur.

Calcul de la TVA :

• 1^re hypothèse : Si le vendeur n’a pas inclus dans le prix du terrain agricole le montant de la TVA qu’il a à récupérer, les droits de mutation à la charge de l’acheteur vont correspondre à un taux variant entre 5,09 et 5,81 % sur la valeur vénale du bien.
• 2^e hypothèse : Le vendeur du terrain agricole a récupéré la TVA. Dans ce cas, l’acheteur du bien immobilier bénéficiera d’une réduction des droits de mutation : 0,715 % sur le prix de vente du terrain agricole.
• 3^e hypothèse : L’acheteur est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée. Il doit faire un choix entre s’engager à une revente du terrain agricole dans les 5 ans qui suivent l’achat du bien et bénéficier d’un taux réduit à 0,715 %. L’acheteur doit payer des droits de mutation de 125 euros, ensuite il peut exploiter le terrain dans des activités agricoles à partir de la 4^e année qui suit l’acquisition du terrain.

Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain agricole

Si vous avez l’intention d’acheter un terrain agricole pour ensuite réaliser travaux de construction, il est important de savoir que ce ne sont pas tous les terrains agricoles qui sont constructibles. Certaines conditions de nature doivent être respectées :

• Si l’exploitation de votre terrain agricole s’oriente vers la culture de la vigne, la production de céréales, la production de luzerne et de foins ou vers les cultures florales, vous n’êtes en aucun cas admis à effectuer une construction de maison d’habitation ni pour vous, ni pour vos agriculteurs, ni pour vos salariés (Jurisprudence de référence : Cour administrative d’appel de Marseille, 6 novembre 2009 ; CAA de Lyon, 05 janvier 2010) et CAA de Nancy, 29 septembre 2005).
• Toutefois, la construction de maison d’habitation dans les cas d’exploitation d’un troupeau de bovins est possible sous réserve que les périodes de vêlage requièrent une surveillance permanente du troupeau (Cour administrative de Bordeaux, 15 juin 2006). Est également possible l’emplacement d’équipements collectifs sur votre immobilier si cela est compatible avec la nature de l’activité exercée (exploitation agricole, activité forestière ou activité pastorale) et ne présente pas une atteinte à la sauvegarde des espèces naturelles et du paysage.