10 éléments à connaître avant de créer une SCI

Publié le , par La RDE
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La société civile immobilière ou SCI est une des meilleures structures pour investir dans l’immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer pour augmenter leur capacité d’acquisition. Mais avant de concrétiser votre projet, il y a un certain nombre de points à connaître sur la SCI. 

  1. Les associés de la SCI 

La création sci résulte de la volonté de deux ou plusieurs personnes de s’associer pour gérer et exploiter ensemble un patrimoine immobilier. Les associés peuvent être des époux, des membres d’une même famille, des sociétés ou des personnes unis par le désir d’investir ensemble. 

La SCI peut avoir plusieurs associés, il n’y a pas de limites de nombre. Par contre, il faut être au minimum 2 pour créer une SCI. 

  1. Les différentes formes de la SCI 

Vous devez choisir entre ces 4 catégories de SCI si l’objet social de votre société est d’investir : 

  • SCI de location : mettre en location des biens immobiliers de la SCI afin de répartir une quote-part des loyers aux associés. 
  • SCI de construction-vente : acheter un terrain pour y construire un immeuble. Puis vendre le bien pour gagner une plus-value, et dissoudre la SCI ensuite. 
  • SCI familiale : gérer le patrimoine immobilier de la famille, notamment pour sortir de l’indivision et faciliter la succession. 
  • SCI d’attribution : acheter un bien à plusieurs, puis partager celui-ci entre les associés en fonction des apports de chacun. 
  1. Le statut de la SCI

Les statuts sont des documents indispensables de la SCI. Ils mentionnent l’objet social de la SCI et organisent les rapports entre les associés. Ils doivent comporter des clauses obligatoires relatives à des informations sur la société (appellation, siège social, apports des associés…). 

Les statuts d’une SCI doivent être impérativement rédigés par écrit et signés (par acte notarié ou par acte sous seing privé). Pour les apports en nature, les statuts de la SCI doivent être rédigés et signés par un notaire. 

  1. Les apports des associés de la SCI

Chaque sociétaire d’une SCI est obligé de réaliser un apport pour bénéficier de la qualité d’associé. Les apports peuvent être : 

  • Apport en numéraire : apport en liquidité (somme d’argent) qui va constituer le capital de la SCI. 
  • Apport en nature : apport en biens meubles et immeubles appartenant à l’associé, et dont la propriété va être transférée à la société. 
  1. La SCI sans apport 

Comme toute société, la SCI doit avoir un capital social pour être légalement constitué. Toutefois, il n’y a pas de minimum légal pour ce type de société civile. Vous pouvez donc créer une SCI quasi sans apports avec seulement un euro (1 €). 

  1. Le mode de gestion de la SCI 

La gestion d’une SCI est assurée par un gérant qui est son représentant légal et qui est investi du pouvoir d’engager la société dans ses actes de gestion courante. 

Le gérant de la SCI est nommé par les associés, soit par le biais des statuts, soit par acte séparé. Il peut être un associé ou une personne tierce à la SCI. Son pouvoir peut être encadré par les statuts. 

  1. Le régime fiscal de la SCI 

Au moment de la création de la SCI, les associés doivent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). 

En principe, la règle applicable est l’IR qui impose les associés personnellement à titre de revenus de capitaux immobiliers. Toutefois, les associés peuvent choisir l’IS qui applique l’impôt directement au niveau de la SCI. 

  1. La responsabilité des associés de la SCI 

La responsabilité des associés d’une SCI est dite « indéfinie, non solidaire et subsidiaire ». 

  • Indéfinie : les associés doivent mettre à contribution leur patrimoine personnel pour payer les dettes de la SCI.  
  • Non solidaire : les associés sont responsables des dettes selon leur quote-part. Ce qui veut dire également que le paiement des dettes ne peut être exigé auprès d’un seul associé. 
  • Subsidiaire : en cas de difficulté, c’est d’abord la SCI qui est responsable. Le recours contre les associés ne doit intervenir que si toutes les solutions pour régler la situation au niveau de la société ont été infructueuses. 
  1. Le coût de création de la SCI 

Voici un tableau récapitulatif des frais à prévoir pour la création d’une SCI : 

Formalités 

Prix 

Documents administratifs 

Il faut prévoir l’honoraire de l’expert si vous faites appel à un professionnel. 

Publication d’annonces légales 

Les frais d’annonces légales en 2022 sont de 222 € 

Droit d’immatriculation 

Les frais de greffe pour la demande d’immatriculation sont de 66,88 €

Coût du dépôt de capital en banque 

Dépend de la tarification de chaque banque 

Droit d’enregistrement des apports 

0 à 5 % de la valeur des biens 

  1. La dissolution de la SCI 

La SCI peut être dissoute si : 

  • Sa durée de vie est expirée (possibilité de prorogation par décision de la majorité des associés), 
  • Si les associés décident de sa dissolution selon les règles prévues dans les statuts, 
  • Si elle fait faillite ou fait l’objet d’une dissolution par décision du tribunal. 

Cet article vous a éclairé sur dix informations essentielles à savoir concernant une SCI. Pour avancer dans votre projet, vous devez aussi vous informer sur les étapes à suivre pour la création de SCI.