Comment devenir associé d’une Société Civile Immobilière ?

SCI est l’acronyme de société civile immobilière. Il s’agit d’une société de droit civil, créée avec un objectif d’exploitation et de détention de biens immobiliers, contrairement aux sociétés dites commerciales de type SAS ou SARL. Donc si vous avez un projet de location immobilière par exemple, qui implique la détention et la gestion de biens immobiliers, vous pouvez opter pour la forme juridique SCI. Mais avant d’opter pour cette forme juridique, il est nécessaire de connaître toutes les règlementations qui encadrent les associés de ce type de société. Vous devez donc connaître les règles pour devenir associé dans une SCI.

Société civile immobilière ou SCI : c’est quoi ?

La SCI est une forme juridique d’entreprise qui a pour objet un projet immobilier. L’activité de la SCI peut porter sur l’achat, la location ou la gestion d’un bien immobilier, l’achat d’un terrain, la construction et la revente. Si vous êtes membres d’une même famille, sachez qu’il est tout à fait possible pour vous de créer votre société civile immobilière, et de réaliser votre projet immobilier familial.

C’est la société qui détient le patrimoine immobilier, et comme dans toute société, la participation des associés au capital social de la société est proportionnelle aux apports qu’ils ont effectués.

Pour réglementer l’organisation de la société, la SCI dispose obligatoirement de statuts. Les statuts de la société régissent notamment les modalités de prise de décisions au sein de l’entreprise.

Les statuts de la SCI doivent également nommer un gérant, le représentant légal de la société auprès des tiers, et celui qui se chargera de la gestion courante des biens immobiliers détenus par la société.

Société civile immobilière : la gestion du patrimoine et sa transmission

La gestion du patrimoine dans une SCI

La création d’une SCI implique pour les associés que les dettes et les bénéfices résultant de l’exploitation des biens immobiliers détenus par la société soient répartis entre les membres. Ainsi, lorsque la gestion du patrimoine immobilier implique des travaux sur les biens détenus, les coûts de ces travaux sont répartis entre les associés, proportionnellement à leurs parts sociales.

En matière de cession de biens immobiliers, il est nécessaire d’obtenir l’accord des associés qui représentent au moins la majorité des parts sociales de la SCI. Dans le cas où la cession des biens immobiliers convergerait vers des aspirations divergentes ou une mésentente, la SCI permet la protection du patrimoine.

La transmission du patrimoine immobilier dans une SCI

L’un des avantages qu’offre la forme juridique de SCI, c’est que la transmission du patrimoine immobilier est facilitée. Ainsi, il est possible de céder un bien immobilier à ses enfants, en cédant des parts sociales de votre société civile immobilière de manière successive.

La transmission à vos enfants vous permet de bénéficier des abattements relatifs aux droits de succession en ligne directe, qui s’élèvent à 100 000 euros par enfant et à chaque donation. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans.

Les avantages fiscaux d’une SCI

Outre les abattements liés aux droits de succession en ligne directe, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) offre plusieurs avantages fiscaux qui peuvent s’avérer très bénéfiques pour les associés :

• Déduction des intérêts d’emprunt : si la SCI a contracté un emprunt pour l’achat d’un bien immobilier, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la location du bien.
• Déduction des frais de gestion : les frais liés à la gestion du bien (frais de syndic, frais administratifs, etc.) peuvent être déduits du revenu foncier.
• Amortissement du bien : dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), il est possible d’amortir le bien immobilier, ce qui permet de réduire le bénéfice imposable.
• Choix du régime fiscal : La SCI offre la flexibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), selon ce qui est le plus avantageux pour les associés.

« L’immobilier ne consiste pas à attendre. Il s’agit de faire le bon choix au bon moment. » – Phil McGraw

Les inconvénients d’une SCI

Bien que la Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages, elle comporte également certains inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de s’engager :

• Complexité administrative : la gestion d’une SCI nécessite une comptabilité rigoureuse et le respect de certaines obligations administratives, ce qui peut s’avérer contraignant pour les associés.
• Fiscalité potentiellement lourde : si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle peut être confrontée à une double imposition : une fois au niveau de la société et une seconde fois lors de la distribution des dividendes aux associés.
• Difficultés en cas de mésentente : en cas de désaccord entre les associés, la prise de décision peut devenir complexe, surtout si les statuts n’ont pas prévu de mécanismes de résolution des conflits.
• Coûts de création et de gestion : la mise en place d’une SCI engendre des frais notariés, de rédaction des statuts et éventuellement des frais de conseil. De plus, la gestion courante peut entraîner des coûts supplémentaires, notamment si la SCI fait appel à un expert-comptable.

Comment devenir associé d’une société civile immobilière ?

La création d’une SCI nécessite l’union d’au moins 2 associés et sans limites maximale d’associés. La SCI peut réunir plusieurs associés, comme des personnes morales (sociétés), des époux ou des concubins, des mineurs émancipés, des mineurs non émancipés, etc.

Les règles qui régissent l’union des associés doivent être précisées dans les statuts, qui représentent l’accord entre les associés. Pour devenir associé dans une société civile immobilière, il est non seulement obligatoire d’être capable, et de faire des apports en capital social.

Une personne physique comme associé d’une SCI

Une société civile immobilière peut avoir des personnes physiques comme associés, quels que soient leur nationalité et leur âge. A cet effet, peuvent être associé d’une SCI :

• Les personnes majeures, françaises ou étrangères : si le majeur n’est pas frappé d’incapacité juridique, il peut profiter pleinement des droits qui découlent de son statut d’associé. Il peut également être nommé gérant par les statuts. Si dans le cas contraire, il a été déclaré incapable, il peut toujours être associé dans une SCI. Toutefois, il doit obligatoirement être représenté par un mandataire judiciaire, également appelé tuteur ou curateur. C’est donc son tuteur qui le représente dans toutes ses fonctions d’associé.
• Les personnes mineures, Français ou étrangers : une personne mineure, émancipée ou non, peut aussi devenir associée dans une SCI. En effet, comme l’activité d’une société civile mobilière n’est pas commerciale, les mineurs peuvent faire des apports en capital. Toutefois, un mineur non émancipé ne peut assurer seul ses fonctions d’associé. Le mineur non émancipé doit en effet être représenté par un administrateur légal ou un tuteur pour détenir des parts dans la société, avec l’autorisation du juge des tutelles. Mais si le mineur obtient le statut d’associé de la SCI par le biais d’une succession ou d’une donation, il n’a pas besoin d’obtenir l’accord du juge des tutelles pour devenir associé dans la société.

S’il s’agit d’une SCI familiale, les règles pour les associés mineurs non émancipés changent légèrement. En effet, au lieu d’être représenté par un administrateur légal ou un tuteur, un parent du mineur doit juste signer un acte notarié qui confère au mineur non émancipé le statut d’associé dans la société civile immobilière familiale.

Les apports effectués par un mineur sont encadrés par la loi. En effet, s’il effectue un apport en nature à la société, il doit obtenir l’autorisation préalable du juge de tutelles, si les apports portent sur :

• Des immeubles ;
• Des valeurs mobilières ou des instruments financiers, si ces apports engagent le patrimoine du mineur, et ce, pour le présent et pour l’avenir, par une dépréciation significative de leur valeur, une modification importante de son contenu, ou encore une altération durable des prérogatives du mineur.

Cette autorisation est nécessaire pour tous les apports concernés effectués par le mineur, que ce soit à la constitution de la SCI, ou pour une augmentation de capital.

Une personne morale comme associé dans une SCI

Nous entendons par personne morale une entreprise. En effet, une entreprise, quelle que soit sa situation géographique, peut détenir des parts sociales dans une société civile immobilière. Il peut s’agir d’une société commerciale ou d’une société civile.

Dans le cas d’un associé personne morale, il est possible de procéder au démembrement des parts sociales de la société. Les droits de l’entreprise sur ces parts peuvent être détenus en pleine propriété, en nue-propriété comme en usufruit.

SCI : qu’en est-il de la responsabilité des associés ?

La responsable des associés d’une société civile de gestion immobilière est :

• Indéfinie : il n’y a pas de limite de responsabilité dans une SCI, ce qui signifie que les biens personnels de chaque associé peuvent être mis en cause ;
• Proportionnelle : la responsabilité est indéfinie, mais elle est toutefois proportionnelle à la quote-part détenue par chaque associé ;
• Non solidaire : en effet, si un associé ne peut pas prendre en charge sa quote-part des dettes de la société, la responsabilité des autres associés n’est pas engagée. Ces derniers ne sont pas tenus d’assurer la quote-part de l’associé défaillant.
• Subsidiaire : la responsabilité indéfinie, proportionnelle et non solidaire des associés d’une SCI ne peut être engagée que dans la seule situation où tous les moyens pour obtenir le remboursement des dettes de la société ont été épuisés.