Ce qu’il faut connaître sur le bail commercial ?

Publié le , par La RDE
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Ce qu'il faut connaître sur le bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local dédié à une activité commerciale, industrielle ou aussi artisanale. Il détaille des droits et des obligations des deux parties : le locataire et le bailleur qui est le propriétaire.

Pour être qualifié d’un bail commercial, le contrat de location doit définir l’aspect commercial du local à louer et s’assurer de la présence d’un fond de commerce.

Le bail commercial

Contracter un bail commercial par écrit n’est pas obligatoire pour le bailleur et le locataire mais il est quand même conseillé de posséder un document comprenant toutes les clauses du contrat, en cas de besoin. En règle générale, un avocat ou un notaire est chargé de rédiger le bail commercial et même pour la signature, il est toujours recommandé de se faire assister par un avocat en raison de l’importance de l’engagement qui est lié à ce contrat.

Pour ce qui concerne la destination du bail commercial, elle correspond aux activités dans le local où l’exercice est autorisé. Le contenu de cette destination est convenu entre le bailleur et le locataire. Elle est l’une des clauses les plus importantes du bail commercial donc, elle doit être indiquée avec précision pour éviter une mauvaise interprétation.

Le bail peut prévoir l’exercice de tout type d’activité mais il faut que la destination prévue dans le bail commercial soit possible. L’installation de l’activité doit convenir à la configuration du local.

Durée et loyer du bail commercial

Un bail commercial est un engagement à long terme et sa durée minimale est de 9 ans. Une durée plus longue peut être fixée si les deux parties sont d’accord. Cependant, il se peut que cette pratique ait des impacts juridiques conséquents car le principe de résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers peuvent être remis en cause.

Déroger cette règle de base est aussi possible en prévoyant une durée plus courte qu’on appelle bail de courte durée ou aussi bail dérogatoire dont le contrat ne peut pas excéder 3 ans.

Une clause qui est aussi importante dans le bail commercial est la clause sur le loyer qui doit être un accord entre le locataire et le bailleur et aucune règle n’est fixée concernant la fixation du loyer initial mais le montant doit être déterminé ou déterminable et être réel et sérieux. La location des locaux doit être sérieux et conforme au prix du marché.

Les obligations du bailleur

Des obligations doivent être respecter par le bailleur :

  • Tenir le locataire au courant des risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis par le local et les risques de pollution des sols pur les locations de certains terrains.
  • Les biens loués doivent être mis en disposition au locataire
  • Maintenir les biens en état de servir
  • Effectuer une garantie sur la jouissance et la sécurité des biens loués

Les obligations du locataire

Les deux parties doivent respecter leurs obligations et ceux des locataires sont de :

  • Respecter les délais du payement du loyer au bailleur
  • Respecter la destination conclue dans le bail commercial et utiliser raisonnablement les biens loués.

Résiliation du bail

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans mais une résiliation est possible sous quelques conditions :

  • Un accord entre le locataire et le bailleur est conclu pour la cession du bail
  • A l’issue de chaque période triennale
  • En cas de défaut de paiement, l’application d’une clause résolutoire est nécessaire
  • Par voie judiciaire quand l’un des deux parties ne respecte pas ses obligations.

La révision triennale du loyer et la sous-location des biens loués

Durant la période triennale, le bailleur peut effectuer une demande recommandée avec accusée de réception ou aussi par acte extrajudiciaire la révision du loyer.

Mais il faut savoir que l’augmentation du loyer est plafonnée car elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Pour la location des biens loués, il est possible pour le locataire de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur mais il doit encore une fois respecter deux grandes obligations pour pouvoir effectuer cette sous-location :

  • Le bailleur est d’accord pour la sous-location des biens
  • Le bailleur doit être informer par LRAR ou acte extrajudiciaire de l’intention du locataire de sous-louer et l’inviter à une signature de contrat de sous-location

Renouvellement du bail commercial

Une fois la durée du bail commercial est arrivée à son terme, le locataire a un droit qu’on appelle droit de renouvellement. Il est aussi possible que le bailleur refuse la demande de renouvellement du locataire en présentant des justificatifs légitimes qui explique le refus de ce renouvellement.

Si le motif du bailleur n’est pas juste, il se peut que le locataire conteste la décision et faire une demande d’indemnité d’éviction. Et si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial peut poursuivre par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Les travaux à effectuer dans le bail commercial

Durant l’activité et la location des locaux, il est essentiel que le locataire entretienne les lieux et faire la réparation de tout ce qui a été dégradé mais les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur sauf dans certains cas, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail afin de transférer un locataire une partie des travaux. Dans ce cas, tous travaux d’entretien peuvent être mis à la charge du locataire quand ils ne constituent pas de grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Le repreneur du bail

Il est possible pour le locataire de céder son fonds de commerce, c’est-à-dire que son bail commercial en cours peut être transféré au repreneur.

Dans ce cas de transfert, il y a une clause de solidarité pur le bailleur qui constitue une sécurité si le locataire cède son entreprise et il restera responsable du paiement du loyer au cas où le preneur ne parvient pas à payer le loyer.

Pour la cession du bail, le contrat de bail ne peut pas être rompu avant 3 ans mais il est possible de céder son bail à un tiers via une cession de bail ou une cession du fonds de commerce ou de la société exploitante. Cependant, trois parties vont intervenir pour encadrer la cession du bail afin de limiter les abus, les concernés sont : le locataire, le locataire cessionnaire et le bailleur.