SCI (Société Civile Immobilière) : les démarches à effectuer

Publié le , par La RDE
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Constitution d'une SCI

La SCI est une société civile immobilière qui permet à un groupe de personne de s’unir afin d’effectuer un achat d’un bien immobilier dans un but d’en tirer profit. Une SCI est une personne morale qui dispose d’une existence juridique propre. Il est intéressant de créer une SCI dans le cas où vous ne disposez pas seul le capital nécessaire à l’acquisition de biens immobiliers. Créer une société civile immobilière offre des avantages qui permettent entre autres de faciliter la transmission de biens immobiliers à vos enfants.

Plusieurs types de SCI existent selon les objectifs des associés :

  1. La SCI de location
  2. La SCI familiale
  3. SCI d’attribution
  4. La société civile de construction-vente ou aussi SCCV
  5. La SCI de jouissance à temps partagé

Il est bon à savoir que, quel que soit le type de société, la propriété du bien immobilier est détenue par la SCI et non par les associés. Mais si un des associés dispose un bien comme un immeuble par exemple lors de la création de la société, il doit faire un transfert de patrimoine vers la société.

Lors de la création de votre société, il y a ce qu’on appelle « l’imposition ». Le taux d’imposition des revenus perçus par une SCI varie selon le régime choisi. C’est à dire que les associés ont la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou aussi l’impôt sur les sociétés (IS)

Les conditions pour créer une SCI: la rédaction des statuts

Les statuts de société définissent les règles d’organisation et le fonctionnement de votre société. En temps normal, les associés rédigent un projet de statuts en prenant exemple sur des statuts types de SCI. Il est important de rédiger les statuts par écrit et cela peut être sous seing privé, par acte authentique ou aussi par acte notarié.

Il est nécessaire de faire intervenir un notaire pour l’enregistrement de l’acte d’apport du bien immobilier lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI. La rédaction des statuts de SCI est aussi indispensable pour immatriculer votre SCI.

La rédaction de ces statuts doit être effectuée en prenant en compte un certain nombre de mentions obligatoires :

  • Statut juridique: société civile immobilière
  • Vos associés : connaître l’identité de tous les associés. Une SCI peut être constitué entre époux. La réalisation d’un apport en capital est nécessaire. un associé a le droit d’effectuer des apports qui peuvent prendre forme : – un apport en numéraire (somme d’argent)
  • Un apport en nature (bien immobilier) : chaque associé peut recevoir en contrepartie de son apport un nombre de parts en fonction de la valeur des apports effectués.
  • Une dénomination sociale : le nom de votre société est essentiel car c’est celui qui apparaît sur tous les documents.
  • L’objet social de la société : l’objet social détermine les activités que la société exerce et aussi les actes qui pourront être passé par la gérance.
  • Votre siège social : le lieu où se situe la direction de la société.
  • Le patrimoine social : c’est un montant fixe par défaut qui est composé d’apports en numéraire ou en nature. La SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur les revenus : (IR) impôt sur le revenu et (IS) impôt sur les sociétés. Aucun montant minimum ou maximum n’est imposé par la loi.
  • La durée de vie de votre société : 99 ans est la durée maximale mais elle peut être renouvelée.
  • Les parts sociales : c’est l’attribution de parts sociales à chaque associé au prorata de leur participation au capital.
  • La gestion de la SCI : elle est constituée d’un ou plusieurs gérants. Au même titre que les gérants de sociétés commerciales (SARL, SAS), ils sont responsables à l’égard des associés, des tiers des actions qu’ils effectuent au nom de la société.
  • Les décisions collectives : les associés ont le pouvoir de prendre les décisions les plus importantes liées à la vie de la société où le gérant ne peut décider seul. Les décisions sont prises collectivement pendant une assemblée.
  • L’exercice social : c’est une période qui représente un cycle complet de l’activité de l’entreprise. Il est borné par une date d’ouverture et de clôture.
  • La cession des parts sociales : prévoir les conditions des parts sociales car elles peuvent être cédées à un tiers.
  • Les comptes courants d’associé : il existe 3 types de possibilités pour les associés, à savoir : la pleine propriété, la nue-propriété (l’associé peut disposer des parts sociales mais ne peut résider dans le bien immobilier concerné), l’usufruit (l’associé peut jouir des parts sociales mais ne peut procéder à leur cession et ne peut voter lors de l’assemblée générale).
  • L’affectation du résultat : c’est le traitement donné aux bénéfices ou pertes obtenues lors de l’exercice social.
  • La dissolution de la société : une décision doit être prise par les associés en cas de fermeture ou liquidation de la société.

La publication de l’annonce légale de la création de SCI

Après la signature des statuts, la publication d’une annonce légale de constitution de la SCI doit se faire. Vous devez constituer un dossier qui regroupe plusieurs éléments obligatoires. La création d’une société civile immobilière est un acte qui demande plusieurs formalités administratives.

Obtenir l’attestation de parution de votre avis de constitution de SCI

Pour la publication de votre annonce, l’attestation de parution est un document qui doit être présenté au Greffe obligatoirement. Vous pouvez obtenir cette attestation en utilisant un service d’annonces légales en ligne. Lors de la création de votre société, il vous est nécessaire de remplir et signer un formulaire MO.

Le formulaire exact pour ce type de société est le CERFA n°13958 qui s’intitule « Déclaration d’immatriculation d’une société civile ».

Les informations demandées à propos de la société doivent figurer dans ce formulaire. Il est possible de télécharger ce formulaire et la notice sur Service-public.fr.

Faire une demande d’immatriculation au RCS

Pour la demande de l’immatriculation de la SCI, il y a des documents à joindre pour le greffe :

  1. Le formulaire MO société civile rempli et signé
  2. Un exemplaire des statuts signé et daté en original
  3. Exemplaire de l’acte de nomination du gérant
  4. Justification de l’occupation des locaux du siège social
  5. L’attestation de parution
  6. Pièce d’identité de chaque gérant, déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signé, attestation de filiation
  7. Une copie de la pièce d’identité de chaque associé
  8. Un extrait d’immatriculation datant de moins de 3 mois pour chaque associé et gérant.

Une fois le dossier complet, l’immatriculation de la société intervient rapidement.

Il est essentiel de savoir que vous aurez des frais à payer pour créer une SCI. Toute les démarches de création demandent des frais comme la publication de votre annonce légale, le dépôt de la demande d’immatriculation. Après, le choix vous appartient si vous voulez choisir de créer votre société vous-même ou avec un service en ligne ou aussi avec un professionnel parce que les prix sont parfois différents.