Tout sur le régime micro-foncier : principe et fonctionnement

Le régime micro-foncier allège les obligations des titulaires de revenus fonciers ayant un faible revenu. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié cité dans l’article 32 du CGI. En général, il est réservé aux propriétaires directs qui songent à déclarer leurs revenus aux impôts, tant que lesdits revenus ne dépassent pas le montant de 15 000 euros au titre de l’année imposable. Si vous touchez un revenu foncier, vous devez connaître le régime micro-foncier pour pouvoir choisir l’option la mieux adaptée à votre situation.

La définition du régime micro-foncier

Le propriétaire d’un bien immobilier qui opte pour la location touche des loyers. Ces loyers sont communément appelés revenus fonciers. La déclaration de ces revenus doit être effectuée, car le titulaire doit déclarer ses revenus qui sont normalement soumis à un type de régime fiscal.

Mais il existe deux régimes d’imposition différente selon le CGI pour la taxe : le régime réel et le régime micro-foncier.

Lorsque le revenu locatif brut annuel ne dépasse pas 15 000 euros, il est soumis au régime micro-foncier. Pour satisfaire pleinement cette condition, le contribuable ne doit pas disposer d’un bien immobilier soumis à un régime particulier. Ce plafonnement concerne tout l’ensemble du foyer fiscal, c’est-à-dire, qu’il faut effectuer la déclaration de l’ensemble des loyers perçus par le contribuable, son conjoint et ses personnes à charge. Autrement, il est soumis à un régime imposable réel.

Si vous voulez opter dès le départ pour le régime imposable réel même si vous pouvez bénéficier de ce régime, sachez que cette option ne peut être abrogée pendant trois (3) années consécutives. Vous devrez alors rester dans le régime réel pendant les trois (3) prochaines années.

Si les loyers fonciers dépassent le montant de 15.000 euros au titre de l’année imposable, le contribuable ne bénéficiera plus du régime micro-foncier, c’est le régime réel qui prendra le dessus.

Les conditions liées au régime micro-foncier

Il existe trois critères exigés aux propriétaires qui optent pour la location afin qu’ils puissent bénéficier d’un régime micro-foncier.

• Ils doivent avoir des revenus bruts fonciers inférieurs au montant de 15 000 euros durant une année ;
• Ils n’ont pas fait le choix sur le régime réel ;
• Ils ne sont pas exclus de l’application du régime.

Le régime micro-foncier ne concerne pas la location de certains logements dont : les monuments historiques, les immeubles sous la loi Malraux anciens, les immeubles loués dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire et les logements détenus par un nu-propriétaire. Par contre, il reste applicable pour une résidence ancienne soumise au dispositif Malraux nouveau ou à une résidence soumise au Pinel.

Pour les propriétaires qui possèdent des parts dans l’investissement d’une Société Civile Immobilère (SCI) ou dans l’investissement d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), le régime est appliqué avec des conditions. Ces propriétaires doivent louer un bien immobilier non meublé. Et d’ailleurs les biens de la société ne doivent pas générer un avantage fiscal.

Le fonctionnement du régime micro-foncier

Le contribuable doit effectuer une déclaration du montant brut de ses revenus fonciers en suivant le formulaire n°2042. Il ne doit pas y déduire les charges et les bénéfices liés aux travaux de son investissement (assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Par contre, l’administration fiscale doit y déduire un taux d’abattement de 30%. Ce droit d’abattement permet la déduction des charges des travaux qui ne sont pas considérés comme des revenus locatifs, mais des dépenses. C’est pourquoi, il faut partir sur des revenus bruts, car avec les revenus nets, cela revient à déduire deux fois les sommes engagées pour les travaux d’entretien, l’assurance, les intérêts d’emprunt, etc. Bref, ce régime ne permet pas d’avoir un déficit.

Après la déduction du droit d’abattement, les 70 % du revenu qui restent sont ajoutés aux autres revenus. Ainsi, à partir de la valeur trouvée, l’administration fiscale déterminera l’impôt que le contribuable devrait payer.

Le principe érigé dans le CGI étant qu’un revenu, qu’importe sa source, doit être imposé. Seules quelques exceptions frappent ce principe. Les exceptions en totalité sont les exonérations totales, les revenus non imposables (qui sont listés exhaustivement), les dons pour certains organismes à but sociaux, etc. Les exceptions partielles sont les exonérations partielles, les abattements, et les régimes spéciaux comme le régime micro-foncier. Ce régime est éligible pour un propriétaire qui touche un revenu locatif de moins de 15 000 euros. Il peut donc bénéficier d’un régime micro-foncier pour la taxe sauf s’il décide de le déclarer sous le régime réel d’imposition ou qu’il fait partie des cas d’exclusion. Ce régime locatif est soumis à l’application d’un taux d’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts. C’est sur les 70% restants alors que la base du calcul des impôts est appliquée.